Inversión inmobiliaria y fiscalidad: lo que debes tener en cuenta

Hay quien dice que invertir en vivienda es el nuevo pasatiempo de los ahorradores precavidos. Otros, más cínicos, lo ven como un deporte de riesgo camuflado de ladrillo. Lo cierto es que, más allá de la especulación o el instinto de “tener algo propio”, la inversión inmobiliaria sigue siendo una de las formas más sólidas de blindar el patrimonio, especialmente en un país como España, donde la cultura de la propiedad tiene raíces profundas.

Pero todo tiene un precio. Y en este caso, el precio no es solo el de tasación del inmueble, sino también el de su fiscalidad. Porque no importa si compras para alquilar, vender o dejar en herencia: Hacienda siempre quiere su parte. Entender cómo funciona ese engranaje es la diferencia entre una operación rentable y un error de miles de euros.

Esto no es una guía cualquiera: lo que vas a descubrir aquí

Este artículo no busca ofrecerte una chuleta fiscal básica. Para eso, ya están los hilos de Twitter o los vídeos de TikTok con consejos exprés y, a menudo, imprecisos. Aquí vas a encontrar una mirada completa, crítica y práctica sobre el vínculo entre inversión inmobiliaria y fiscalidad.

Hablaremos de:

• Qué impuestos rodean cada fase de la inversión.
• Cómo tributa lo que ganas (o pierdes) con los inmuebles.
• Las diferencias entre invertir como particular o como empresa.
• Estrategias legales para reducir la carga fiscal.
• Casos reales que ilustran lo que funciona y lo que no.
• Claves para decidir si te conviene alquilar, vender, heredar o mantener.

El ABC fiscal del inversor inmobiliario

I. ¿Qué tipo de inversión estás haciendo? Porque no todas tributan igual

No es lo mismo comprar un piso para alquilarlo que heredar uno y venderlo a los dos años. Tampoco es lo mismo adquirir como autónomo, como SL o como persona física. El marco fiscal cambia radicalmente según el tipo de operación.

Alquiler de vivienda habitual: bendita reducción (si cumples)

Si alquilas como persona física una vivienda destinada a residencia habitual, podrías aplicar una reducción del 60% del rendimiento neto. Pero cuidado: solo si el contrato cumple con la normativa, está correctamente declarado y no hay trampas.

Caso habitual: muchos propietarios no declaran el alquiler hasta que Hacienda les manda una carta. Spoiler: llega. Y con recargo.

Compra-venta: lo que ganas también se tributa (y lo que pierdes… a veces también)

Vendes un piso y ganas dinero: enhorabuena. Ahora toca pasar por caja. La ganancia patrimonial tributa entre un 19% y un 28%, según el tramo. Pero no se calcula a ojo: hay que restar al precio de venta el de compra, sumando y restando gastos, impuestos, plusvalías, reformas… Todo un sudoku tributario.

Nota al margen: si compraste en los años de bonanza y vendes ahora con pérdida, podrás compensarla con otras ganancias (acciones, fondos…). Pero no con el sueldo.

¿Y si lo hago a través de una sociedad?

Las SL tributan al 25% por Impuesto de Sociedades. Suena bien, ¿verdad? Pero las cosas se complican cuando quieres retirar beneficios, que vuelven a tributar en tu IRPF. Las sociedades tienen más margen de deducción, sí, pero también más obligaciones contables y fiscales.

Solo para jugadores profesionales, o para quienes gestionan un volumen elevado de propiedades. No te abras una SL para alquilar un estudio en Lavapiés: no compensa.

Impuestos, tasas y tributos: el otro precio del ladrillo

En la compra: empieza la fiesta fiscal

• ITP o IVA: si compras de segunda mano, ITP (del 6% al 10%, según comunidad). Si es nueva, IVA (10% en general).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): sí, otro impuesto. Aplica sobre viviendas nuevas.
• Gastos de notaría, registro y gestoría: no son impuestos, pero suman.

Mientras eres propietario: la fiscalidad nunca duerme

• IBI: anual e innegociable.
• Tasa de basuras: según municipio.
• Renta imputada: incluso si no alquilas, Hacienda considera que “disfrutas” del inmueble, y por eso debes tributar un pequeño porcentaje de su valor catastral.

Al vender: más impuestos, pero también oportunidades

• Plusvalía municipal: el impuesto más polémico. Cambió en 2021 y ahora puedes elegir entre dos métodos de cálculo. Consejo: elige el que menos te perjudique (faltaría más).
• Ganancia patrimonial: ojo con los detalles. Si heredaste, se aplica el valor de referencia a fecha de fallecimiento, no el original.

Manual práctico: cómo invertir y pagar menos (legalmente)

1. Simula antes de comprar

Antes de cerrar la operación, simula qué pagarás de impuestos, qué gastos deducibles tendrás, y qué rentabilidad real obtendrás. No te fíes de los números de la inmobiliaria: haz tus propios cálculos o consulta a un asesor.

2. Aprovecha los beneficios fiscales… pero bien

• Deducción del 60% en alquileres (si procede).
• Amortización del inmueble y del mobiliario.
• Gastos deducibles: seguros, intereses de hipoteca, comunidad, reformas justificadas.

3. Planifica la venta con calendario fiscal en mano

¿Has tenido pérdidas bursátiles este año? Quizá te interesa vender antes de diciembre para compensar. ¿Estás cerca de los 65? Espera, si puedes: la venta de la vivienda habitual está exenta si superas esa edad.

La trastienda fiscal de los nuevos modelos de inversión

Invertir en el extranjero: doble renta, doble tributación (o no)

Tienes un apartamento en Lisboa y lo alquilas por Airbnb. Tributas en Portugal, claro, pero también debes declarar ese ingreso en España. Lo bueno es que existe convenio para evitar la doble imposición. Lo malo: hay que saber cómo aplicarlo.

Alquiler turístico y coliving: cuando el Fisco se vuelve creativo

Si ofreces servicios extra (limpieza, recepción, mantenimiento), Hacienda puede considerar que realizas una actividad económica, no una simple inversión inmobiliaria. ¿Consecuencia? Tendrás que darte de alta como autónomo o montar una empresa.

Preguntas frecuentes

¿Y si no declaro un alquiler?

Cada vez es más fácil que te pillen. Hacienda cruza datos de suministros, cuentas bancarias y plataformas digitales. Las sanciones pueden superar el 150% de lo no ingresado. No es un riesgo: es una certeza.

¿Me conviene más una SL para invertir?

Depende. ¿Gestionas cinco pisos y tienes ingresos superiores a 100.000 €? Posiblemente sí. ¿Tienes un piso alquilado a tu sobrino? No pierdas tiempo ni dinero.

¿Puedo desgravar si cambio el baño del piso alquilado?

Si es por motivos de habitabilidad, sí. Si es para poner azulejos más “bonitos”, no.

Más allá del ladrillo, estrategia

Invertir en inmuebles no es solo una cuestión de metros cuadrados, ubicación o calidades. Es una decisión de estrategia patrimonial y fiscal. Porque un mal movimiento no se mide en metros, sino en recargos, plusvalías mal calculadas o deducciones desaprovechadas.

Por eso, si vas a jugar al juego del ladrillo, hazlo con todas las reglas claras. Y con asesoramiento experto, si es posible. Porque cuando haces las cosas bien, el ladrillo no es solo refugio de valor, sino generador de riqueza.

¿Quieres ir un paso más allá? En Domiyo te ayudamos a construir una estrategia de inversión inmobiliaria a prueba de sorpresas fiscales. Tú decides el inmueble. Nosotros, cómo hacerlo rentable.