{"id":71,"date":"2026-02-13T10:32:08","date_gmt":"2026-02-13T08:32:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.domiyo.es\/blog\/?p=71"},"modified":"2026-02-13T10:32:09","modified_gmt":"2026-02-13T08:32:09","slug":"inversion-inmobiliaria-fiscalidad-que-debes-tener-cuenta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.domiyo.es\/blog\/inversion-inmobiliaria-fiscalidad-que-debes-tener-cuenta\/","title":{"rendered":"Inversi\u00f3n inmobiliaria y fiscalidad: lo que debes tener en cuenta"},"content":{"rendered":"\n<p>Hay quien dice que invertir en vivienda es el nuevo pasatiempo de los ahorradores precavidos. Otros, m\u00e1s c\u00ednicos, lo ven como un deporte de riesgo camuflado de ladrillo. Lo cierto es que, m\u00e1s all\u00e1 de la especulaci\u00f3n o el instinto de \u201ctener algo propio\u201d, <strong>la inversi\u00f3n inmobiliaria sigue siendo una de las formas m\u00e1s s\u00f3lidas de blindar el patrimonio<\/strong>, especialmente en un pa\u00eds como Espa\u00f1a, donde la cultura de la propiedad tiene ra\u00edces profundas.<\/p>\n\n\n\n<p>Pero todo tiene un precio. Y en este caso, el precio no es solo el de tasaci\u00f3n del inmueble, sino tambi\u00e9n el de su fiscalidad. Porque no importa si compras para alquilar, vender o dejar en herencia: <strong>Hacienda siempre quiere su parte<\/strong>. Entender c\u00f3mo funciona ese engranaje es la diferencia entre una operaci\u00f3n rentable y un error de miles de euros.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Esto no es una gu\u00eda cualquiera: lo que vas a descubrir aqu\u00ed<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Este art\u00edculo no busca ofrecerte una chuleta fiscal b\u00e1sica. Para eso, ya est\u00e1n los hilos de Twitter o los v\u00eddeos de TikTok con consejos expr\u00e9s y, a menudo, imprecisos. <strong>Aqu\u00ed vas a encontrar una mirada completa, cr\u00edtica y pr\u00e1ctica sobre el v\u00ednculo entre inversi\u00f3n inmobiliaria y fiscalidad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Hablaremos de:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Qu\u00e9 impuestos rodean cada fase de la inversi\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li>C\u00f3mo tributa lo que ganas (o pierdes) con los inmuebles.<\/li>\n\n\n\n<li>Las diferencias entre invertir como particular o como empresa.<\/li>\n\n\n\n<li>Estrategias legales para reducir la carga fiscal.<\/li>\n\n\n\n<li>Casos reales que ilustran lo que funciona y lo que no.<\/li>\n\n\n\n<li>Claves para decidir si te conviene alquilar, vender, heredar o mantener.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>El ABC fiscal del inversor inmobiliario<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>I. \u00bfQu\u00e9 tipo de inversi\u00f3n est\u00e1s haciendo? Porque no todas tributan igual<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>No es lo mismo comprar un piso para alquilarlo que heredar uno y venderlo a los dos a\u00f1os. Tampoco es lo mismo adquirir como aut\u00f3nomo, como SL o como persona f\u00edsica. El marco fiscal cambia radicalmente seg\u00fan el tipo de operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Alquiler de vivienda habitual: bendita reducci\u00f3n (si cumples)<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Si alquilas como persona f\u00edsica una vivienda destinada a residencia habitual, podr\u00edas aplicar una reducci\u00f3n del <strong>60% del rendimiento neto<\/strong>. Pero cuidado: solo si el contrato cumple con la normativa, est\u00e1 correctamente declarado y no hay trampas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Caso habitual<\/strong>: muchos propietarios no declaran el alquiler hasta que Hacienda les manda una carta. Spoiler: llega. Y con recargo.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Compra-venta: lo que ganas tambi\u00e9n se tributa (y lo que pierdes\u2026 a veces tambi\u00e9n)<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Vendes un piso y ganas dinero: enhorabuena. Ahora toca pasar por caja. La <strong>ganancia patrimonial<\/strong> tributa entre un 19% y un 28%, seg\u00fan el tramo. Pero no se calcula a ojo: hay que restar al precio de venta el de compra, sumando y restando gastos, impuestos, plusval\u00edas, reformas\u2026 Todo un sudoku tributario.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nota al margen<\/strong>: si compraste en los a\u00f1os de bonanza y vendes ahora con p\u00e9rdida, podr\u00e1s compensarla con otras ganancias (acciones, fondos\u2026). Pero no con el sueldo.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfY si lo hago a trav\u00e9s de una sociedad?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Las SL tributan al 25% por Impuesto de Sociedades. Suena bien, \u00bfverdad? Pero las cosas se complican cuando quieres <strong>retirar beneficios<\/strong>, que vuelven a tributar en tu IRPF. Las sociedades tienen m\u00e1s margen de deducci\u00f3n, s\u00ed, pero tambi\u00e9n m\u00e1s obligaciones contables y fiscales.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Solo para jugadores profesionales<\/strong>, o para quienes gestionan un volumen elevado de propiedades. No te abras una SL para alquilar un estudio en Lavapi\u00e9s: no compensa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Impuestos, tasas y tributos: el otro precio del ladrillo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>En la compra: empieza la fiesta fiscal<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>ITP o IVA<\/strong>: si compras de segunda mano, ITP (del 6% al 10%, seg\u00fan comunidad). Si es nueva, IVA (10% en general).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>AJD (Actos Jur\u00eddicos Documentados)<\/strong>: s\u00ed, otro impuesto. Aplica sobre viviendas nuevas.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Gastos de notar\u00eda, registro y gestor\u00eda<\/strong>: no son impuestos, pero suman.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Mientras eres propietario: la fiscalidad nunca duerme<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>IBI<\/strong>: anual e innegociable.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tasa de basuras<\/strong>: seg\u00fan municipio.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Renta imputada<\/strong>: incluso si no alquilas, Hacienda considera que \u201cdisfrutas\u201d del inmueble, y por eso debes tributar un peque\u00f1o porcentaje de su valor catastral.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Al vender: m\u00e1s impuestos, pero tambi\u00e9n oportunidades<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Plusval\u00eda municipal<\/strong>: el impuesto m\u00e1s pol\u00e9mico. Cambi\u00f3 en 2021 y ahora puedes elegir entre dos m\u00e9todos de c\u00e1lculo. Consejo: elige el que menos te perjudique (faltar\u00eda m\u00e1s).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ganancia patrimonial<\/strong>: ojo con los detalles. Si heredaste, se aplica el valor de referencia a fecha de fallecimiento, no el original.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Manual pr\u00e1ctico: c\u00f3mo invertir y pagar menos (legalmente)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Simula antes de comprar<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Antes de cerrar la operaci\u00f3n, simula qu\u00e9 pagar\u00e1s de impuestos, qu\u00e9 gastos deducibles tendr\u00e1s, y qu\u00e9 rentabilidad real obtendr\u00e1s. No te f\u00edes de los n\u00fameros de la inmobiliaria: haz tus propios c\u00e1lculos o consulta a un asesor.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Aprovecha los beneficios fiscales&#8230; pero bien<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Deducci\u00f3n del 60% en alquileres (si procede).<\/li>\n\n\n\n<li>Amortizaci\u00f3n del inmueble y del mobiliario.<\/li>\n\n\n\n<li>Gastos deducibles: seguros, intereses de hipoteca, comunidad, reformas justificadas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Planifica la venta con calendario fiscal en mano<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>\u00bfHas tenido p\u00e9rdidas burs\u00e1tiles este a\u00f1o? Quiz\u00e1 te interesa vender antes de diciembre para compensar. \u00bfEst\u00e1s cerca de los 65? Espera, si puedes: la venta de la vivienda habitual est\u00e1 exenta si superas esa edad.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La trastienda fiscal de los nuevos modelos de inversi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Invertir en el extranjero: doble renta, doble tributaci\u00f3n (o no)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Tienes un apartamento en Lisboa y lo alquilas por Airbnb. Tributas en Portugal, claro, pero tambi\u00e9n debes declarar ese ingreso en Espa\u00f1a. Lo bueno es que existe convenio para evitar la doble imposici\u00f3n. Lo malo: hay que saber c\u00f3mo aplicarlo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Alquiler tur\u00edstico y coliving: cuando el Fisco se vuelve creativo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Si ofreces servicios extra (limpieza, recepci\u00f3n, mantenimiento), Hacienda puede considerar que realizas una <strong>actividad econ\u00f3mica<\/strong>, no una simple inversi\u00f3n inmobiliaria. \u00bfConsecuencia? Tendr\u00e1s que darte de alta como aut\u00f3nomo o montar una empresa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Preguntas frecuentes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfY si no declaro un alquiler?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Cada vez es m\u00e1s f\u00e1cil que te pillen. Hacienda cruza datos de suministros, cuentas bancarias y plataformas digitales. Las sanciones pueden superar el 150% de lo no ingresado. No es un riesgo: es una certeza.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfMe conviene m\u00e1s una SL para invertir?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Depende. \u00bfGestionas cinco pisos y tienes ingresos superiores a 100.000 \u20ac? Posiblemente s\u00ed. \u00bfTienes un piso alquilado a tu sobrino? No pierdas tiempo ni dinero.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfPuedo desgravar si cambio el ba\u00f1o del piso alquilado?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Si es por motivos de habitabilidad, s\u00ed. Si es para poner azulejos m\u00e1s \u201cbonitos\u201d, no.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>M\u00e1s all\u00e1 del ladrillo, estrategia<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Invertir en inmuebles no es solo una cuesti\u00f3n de metros cuadrados, ubicaci\u00f3n o calidades. Es una decisi\u00f3n de <strong>estrategia patrimonial y fiscal<\/strong>. Porque un mal movimiento no se mide en metros, sino en recargos, plusval\u00edas mal calculadas o deducciones desaprovechadas.<\/p>\n\n\n\n<p>Por eso, si vas a jugar al juego del ladrillo, hazlo con todas las reglas claras. Y con asesoramiento experto, si es posible. Porque <strong>cuando haces las cosas bien, el ladrillo no es solo refugio de valor, sino generador de riqueza<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00bfQuieres ir un paso m\u00e1s all\u00e1? En <a href=\"https:\/\/www.domiyo.es\/\">Domiyo<\/a> te ayudamos a construir una estrategia de inversi\u00f3n inmobiliaria a prueba de sorpresas fiscales. <strong>T\u00fa decides el inmueble. Nosotros, c\u00f3mo hacerlo rentable.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Hay quien dice que invertir en vivienda es el nuevo pasatiempo de los ahorradores precavidos. Otros, m\u00e1s c\u00ednicos, lo ven como un deporte de riesgo camuflado de ladrillo. 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