{"id":51,"date":"2025-09-05T10:53:50","date_gmt":"2025-09-05T08:53:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.domiyo.es\/blog\/?p=51"},"modified":"2025-09-05T10:53:50","modified_gmt":"2025-09-05T08:53:50","slug":"como-calcular-el-roi-inversiones-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.domiyo.es\/blog\/como-calcular-el-roi-inversiones-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo calcular el ROI en tus inversiones inmobiliarias"},"content":{"rendered":"\n<p>Durante a\u00f1os, invertir en vivienda era casi una verdad incuestionable. Comprar piso, alquilarlo, dejar que se revalorizara, y dormir tranquilo. <strong>Hoy, las reglas del juego han cambiado.<\/strong><strong><br><\/strong>El mercado se ha sofisticado, los m\u00e1rgenes se han estrechado, los errores se pagan caro\u2026 pero la esencia sigue viva: el ladrillo puede ser rentable. <strong>Eso s\u00ed, solo si sabes calcular su rentabilidad real.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Y ah\u00ed aparece nuestro protagonista: el ROI.<\/p>\n\n\n\n<p>No el ROI que se lanza alegremente en folletos de inmobiliarias, sino el de verdad. El que se calcula con Excel, caf\u00e9 y una buena dosis de realismo.<\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfPor qu\u00e9 este art\u00edculo es diferente (y por qu\u00e9 te conviene leerlo hasta el final)?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Porque no vamos a limitarlo a \u201cuna f\u00f3rmula\u201d y un par de ejemplos. Esto va de ayudarte a <strong>pensar como un inversor<\/strong>, no como un comprador impulsivo.<\/p>\n\n\n\n<p>En las siguientes l\u00edneas vas a entender:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Qu\u00e9 es el ROI inmobiliario de verdad, sin humo ni atajos.<\/li>\n\n\n\n<li>C\u00f3mo se calcula (y c\u00f3mo no deber\u00edas calcularlo jam\u00e1s).<\/li>\n\n\n\n<li>Cu\u00e1les son los distintos escenarios: alquiler cl\u00e1sico, vacacional o compraventa con reforma.<\/li>\n\n\n\n<li>Qu\u00e9 gastos ocultos pueden arruinar tu rentabilidad aunque la f\u00f3rmula diga lo contrario.<\/li>\n\n\n\n<li>Qu\u00e9 otros indicadores mirar para tener una fotograf\u00eda completa.<\/li>\n\n\n\n<li>Qu\u00e9 preguntas hacerte (y hacer) antes de firmar nada.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Y todo con un estilo directo, sin adornos, como si te lo contara un amigo que ya ha pasado por ah\u00ed\u2026 pero que tambi\u00e9n lleva a\u00f1os cruzando n\u00fameros.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>ROI: esas tres letras que dicen mucho m\u00e1s de lo que parece<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Return on Investment. Suena t\u00e9cnico, pero es muy humano: <strong>\u00bfcu\u00e1nto estoy ganando realmente por cada euro que he metido aqu\u00ed?<\/strong><strong><br><\/strong>Es la pregunta que deber\u00edas hacerte antes de comprar una plaza de garaje, un apartamento en la costa o una vivienda en un barrio emergente.<\/p>\n\n\n\n<p>Y aunque muchos lo reducen a una cifra m\u00e1gica (\u201cme da un 7%\u201d, \u201ca m\u00ed un 10% neto\u201d), <strong>el ROI es contexto, es matiz, y sobre todo, es precisi\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Vamos a empezar por su versi\u00f3n m\u00e1s simplificada.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La f\u00f3rmula del ROI inmobiliario (y sus trampas)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>ROI = (Ganancia neta anual \/ Inversi\u00f3n total) x 100<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sencillo, \u00bfno? Pero vamos a desmenuzarla bien:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ganancia neta anual<\/strong>: lo que te queda limpio tras cobrar los alquileres y restar todos los gastos.<br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inversi\u00f3n total<\/strong>: no solo el precio de compra. Tambi\u00e9n los impuestos, la reforma, el mobiliario, los tr\u00e1mites, la comisi\u00f3n de agencia\u2026<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Ejemplo con n\u00fameros redondos:<\/strong><strong><br><\/strong>Piso: 150.000 \u20ac<br>Reforma + gastos: 10.000 \u20ac<br>Total invertido: 160.000 \u20ac<br>Ingresos brutos de alquiler: 9.000 \u20ac\/a\u00f1o<br>Gastos anuales: 2.000 \u20ac<br>Ganancia neta: 7.000 \u20ac<br><strong>ROI = (7.000 \/ 160.000) x 100 = 4,38%<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00bfEs mucho? \u00bfEs poco?<\/em> Depende. De la zona, del riesgo, del objetivo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Invertir no es comprar. Es elegir bien. Y cada modelo tiene sus reglas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Alquiler tradicional: lo conocido, lo estable, lo previsible<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Es el modelo de toda la vida. Y aunque suene aburrido, tiene una virtud: te deja dormir tranquilo.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ingresos mensuales estables.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Riesgo bajo si eliges bien el barrio y el inquilino.<\/li>\n\n\n\n<li>Gesti\u00f3n delegable si no quieres complicarte.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>El ROI aqu\u00ed no te va a disparar las emociones, pero s\u00ed te dar\u00e1 estabilidad. Entre un 3% y un 6% neto es lo habitual. Y eso, con inflaci\u00f3n y dep\u00f3sitos al 1%, ya es decir mucho.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Alquiler tur\u00edstico: rentabilidad alta, pero no para todos los p\u00fablicos<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Aqu\u00ed todo se mueve m\u00e1s deprisa. M\u00e1s ingresos, m\u00e1s ocupaci\u00f3n, m\u00e1s desgaste\u2026 y m\u00e1s regulaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Las licencias cambian por barrios y por ayuntamientos.<\/li>\n\n\n\n<li>Tienes que pensar en limpiezas, s\u00e1banas, atenci\u00f3n al hu\u00e9sped, comentarios online.<\/li>\n\n\n\n<li>La estacionalidad manda: no es lo mismo Madrid que Benidorm.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00bfPuede darte un ROI del 8% o m\u00e1s? S\u00ed.<br>\u00bfPuede darte dolores de cabeza si lo subcontratas mal o te bloquean la licencia? Tambi\u00e9n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Consejo editorial:<\/strong> haz c\u00e1lculos con escenarios pesimistas, no con lo que sue\u00f1as ganar en agosto.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Flipping: comprar, reformar y vender. El ROI de alto voltaje<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Aqu\u00ed no alquilas. Compras, transformas, vendes. Es un negocio m\u00e1s corto en el tiempo, pero m\u00e1s intenso en decisiones.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ejemplo simplificado:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Compras por 100.000 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>Reformas por 20.000 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>Gastos: 10.000 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>Vendes por 150.000 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>ROI = [(150.000 \u2013 130.000) \/ 130.000] x 100 = 15,3%<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Suena jugoso, pero el mercado puede enfriarse, la reforma retrasarse o el comprador echarse atr\u00e1s. Si no controlas los plazos, <strong>tu ROI anualizado puede desinflarse<\/strong> como un souffl\u00e9 mal horneado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfY si compras con hipoteca? El ROI cambia de cara (y de cifra)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Cuando no pagas todo de tu bolsillo, el ROI se calcula <strong>sobre tu capital aportado<\/strong>. Y puede subir mucho.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Inversi\u00f3n inicial: 40.000 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>Beneficio neto: 6.000 \u20ac al a\u00f1o<\/li>\n\n\n\n<li>ROI = (6.000 \/ 40.000) x 100 = 15%<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Pero cuidado<\/strong>: a m\u00e1s apalancamiento, m\u00e1s rentabilidad\u2026 y m\u00e1s riesgo.<br>Si el inquilino no paga, <strong>la cuota del banco no espera.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Gastos invisibles que nadie te cuenta (pero que se comen el ROI)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Comunidad y derramas.<\/li>\n\n\n\n<li>Seguro de hogar, IBI, reparaciones.<\/li>\n\n\n\n<li>Tasa de basura, mantenimiento de electrodom\u00e9sticos.<\/li>\n\n\n\n<li>Vacantes entre inquilinos.<\/li>\n\n\n\n<li>Imprevistos: s\u00ed, siempre hay.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>No es pesimismo. Es profesionalidad.<br>Si no los incluyes en el c\u00e1lculo, est\u00e1s tomando decisiones <strong>con una venda en los ojos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>ROI no est\u00e1 solo: hay otros indicadores que conviene conocer<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cap Rate: \u00fatil para comparar, pero incompleto<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Mide el ingreso neto anual sobre el valor de mercado. Muy pr\u00e1ctico para comparar propiedades similares, pero no tiene en cuenta <strong>c\u00f3mo las has financiado.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>TIR: para los que piensan a largo plazo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La Tasa Interna de Retorno tiene en cuenta <strong>todos los flujos de caja futuros<\/strong>. Es m\u00e1s compleja, pero m\u00e1s completa. Ideal para quienes proyectan venta futura y quieren saber cu\u00e1nto rinde su inversi\u00f3n en el tiempo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cash-on-Cash: el retorno real de tu dinero<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Mide el rendimiento sobre <strong>lo que t\u00fa has puesto<\/strong>, no sobre el valor del inmueble. Especialmente \u00fatil si financias con hipoteca. Te dice cu\u00e1n rentable es tu dinero\u2026 no el del banco.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfY cu\u00e1l es un ROI bueno, entonces?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Entre un 4% y un 6% neto es realista y sensato en grandes ciudades.<br>Por encima del 8% empieza a sonar muy bien, pero exige mirar con lupa.<br>Por debajo del 3%, solo si hay <strong>revalorizaci\u00f3n futura asegurada<\/strong> (y eso nunca lo est\u00e1 del todo).<\/p>\n\n\n\n<p>Como dice cualquier inversor serio: \u201cEl ROI me interesa, pero <strong>quiero saber c\u00f3mo se ha calculado<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Las preguntas que debes hacerte antes de invertir<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfQui\u00e9n me da estos n\u00fameros? \u00bfUn comercial o un gestor independiente?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfEst\u00e1n calculando neto o bruto?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfIncluyen impuestos, vacantes, financiaci\u00f3n?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfQu\u00e9 pasa si no alquilo durante 3 meses?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfCu\u00e1nto me cuesta vender si lo necesito en dos a\u00f1os?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Invertir no es dejarse llevar. Es preguntar, calcular, contrastar.<br>Y si despu\u00e9s de todo eso los n\u00fameros salen\u2026 adelante.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Y si quieres hacerlo con ayuda<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>No todo el mundo tiene tiempo, ganas o experiencia para hacer estos c\u00e1lculos solo. En <a href=\"https:\/\/www.domiyo.es\/\">Domiyo<\/a> nos encargamos de ayudarte a identificar buenas oportunidades, de <strong>ponerle cara y ojos al ROI<\/strong>, y de acompa\u00f1arte en cada decisi\u00f3n para que tu inversi\u00f3n tenga l\u00f3gica, sentido\u2026 y rentabilidad real.<\/p>\n\n\n\n<p>Porque esto no va de comprar pisos. Va de invertir con cabeza.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Durante a\u00f1os, invertir en vivienda era casi una verdad incuestionable. Comprar piso, alquilarlo, dejar que se revalorizara, y dormir tranquilo. 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