¿Vas a vender una propiedad? Claves fiscales para no pagar de más

En España, vender una propiedad puede ser una operación tan emocionante como costosa. Emocionante por las posibilidades que se abren; costosa si no se conocen bien las obligaciones fiscales. Pocas veces se habla con claridad de ello, pero cada operación inmobiliaria está rodeada de tributos que conviene anticipar. No se trata de burlar al fisco ni de “buscar triquiñuelas”, sino de actuar con inteligencia, previsión y dentro de los cauces legales. Este artículo pretende servir de guía para quienes están a punto de cerrar la venta de una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble.

Vender una casa es también una decisión fiscal

La fiscalidad de la venta de una propiedad no es un asunto menor. Hay quienes, tras firmar ante notario, descubren con estupor que la ganancia obtenida tributa más de lo que esperaban. Otros ignoran que podrían haber quedado exentos de ciertos pagos. Este recorrido está pensado para lectores que buscan claridad. Aquí se desgranan los impuestos implicados, se explican con ejemplos reales los casos más habituales y se ofrecen herramientas concretas para optimizar el impacto fiscal.

Hablaremos de la plusvalía municipal, del IRPF, de cómo afectan las reformas o la hipoteca a la ganancia patrimonial y de qué hacer si se trata de una vivienda heredada. También nos detendremos en situaciones particulares: personas mayores de 65 años, reinversión en nueva vivienda, venta con pérdida.

La letra pequeña de los impuestos: Qué debes pagar al vender un inmueble

Lo que reclama el ayuntamiento: La plusvalía municipal

Conocido oficialmente como IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), este tributo recae sobre el aumento de valor del suelo entre la fecha de adquisición y la de venta. Desde 2022 se puede calcular de dos formas: por el sistema objetivo (según módulos municipales) o por el sistema real (basado en escrituras). El contribuyente puede elegir el más favorable.

Tres aspectos clave:

• Si no hay ganancia, no hay impuesto. Así de simple.
• La opción más beneficiosa es legalmente elegible.
• Las herencias o donaciones pueden disfrutar de bonificaciones.

Hacienda también opina: El IRPF y la ganancia patrimonial

La venta genera una ganancia o pérdida que debe reflejarse en la Declaración de la Renta. Y esa ganancia tributa como renta del ahorro.

El cálculo: Ganancia = Precio de venta – (precio de adquisición + gastos + mejoras).

Tipos actuales: desde el 19% hasta el 28%, según tramos.

Deducciones permitidas:

• Honorarios notariales y registrales
• Impuestos pagados al comprar
• Agencia inmobiliaria
• Reformas (facturadas)

Cómo pagar menos impuestos al vender una propiedad

• Reinvertir para vivir: Exención por nueva vivienda habitual

Si la vivienda vendida era tu residencia habitual y compras otra, puedes quedar exento de tributar por la ganancia si reinviertes el importe. El plazo es de dos años y se exige que hayas vivido en la anterior un mínimo de tres años.

Un caso claro: Un contribuyente vende por 250.000 euros una vivienda y gana 80.000. Si reinvierte el total en su nueva casa, esa plusvalía está exenta.

• Mayores de 65: Exención y tranquilidad

Vender la vivienda habitual a partir de los 65 años permite no tributar. Y si se vende otra propiedad distinta, se puede invertir el importe en una renta vitalicia para quedar exento hasta cierto límite.

• Propiedades de antes de 1994: La excepción de los coeficientes

Todavía se aplica, con límites, la reducción de ganancia por coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de enero de 1994. Solo se aplica hasta 400.000 euros de ganancia acumulada en toda la vida del contribuyente.

Los pasos que marcan la diferencia

• Guardar es ahorrar: Documenta todo

Escrituras, facturas, reformas, certificaciones… Cada papel puede suponer una deducción futura. Mejor tenerlo todo antes que lamentar carencias.

• El calendario también cuenta

Vender en un año con menores ingresos globales puede hacer que el tipo aplicable sea más bajo. Y conviene planificar reinversiones con el calendario fiscal en mente.

• Simula antes de firmar

Un asesor puede anticiparte la factura fiscal, ayudarte a elegir el método de cálculo y detectar oportunidades de ahorro.

• Declarar bien es evitar sanciones

Hacienda revisa. Si declaras mal, aunque sea sin mala fe, puedes recibir un requerimiento, intereses o incluso una sanción.

Casos frecuentes que requieren atención especial

• Herencias y ventas: una ecuación compleja

La base de cálculo se ajusta al valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Un error común es pensar que se toma el valor que pagó quien deja la herencia.

• Hipoteca pendiente: ¿influyen los gastos?

Los costes financieros por cancelar anticipadamente un préstamo hipotecario pueden incluirse en el cálculo del coste total, reduciendo la ganancia fiscal.

• Reformas energéticas: una oportunidad infravalorada

Actuaciones como la mejora del aislamiento o instalación de sistemas eficientes pueden sumarse al coste de adquisición, si están bien justificadas. Y eso reduce la ganancia imponible.

Algunas dudas más comunes

• ¿Si no hay beneficio, hay que declarar igual? Sí. Toda venta debe informarse, incluso si no genera ganancia.
• ¿Los locales o terrenos tributan igual que una vivienda? En términos de IRPF, sí. Pero pueden existir particularidades si estaban afectos a actividad económica.
• ¿Puedo evitar impuestos si vendo una vivienda heredada? Depende. Si hay ganancia, tributará. Pero hay formas de reducir ese impacto con compensaciones o deducciones.

Una venta inteligente empieza por entender la fiscalidad

Las claves fiscales al vender una propiedad no son un mero detalle contable. Pueden marcar la diferencia entre una operación rentable y una factura inesperada. Conviene actuar con información, planificación y, cuando sea posible, asesoramiento especializado.Si estás inmerso en este proceso, en Domiyo contamos con un equipo preparado para ayudarte a optimizar cada paso. Y si aún no has dado el paso de poner en venta tu propiedad, puedes hacerlo de forma segura con nuestro servicio de encargo de venta, acompañado por profesionales con experiencia. Porque vender una casa es también una decisión fiscal. Y tomarla bien puede ahorrarte mucho.