Cómo calcular el ROI en tus inversiones inmobiliarias

Durante años, invertir en vivienda era casi una verdad incuestionable. Comprar piso, alquilarlo, dejar que se revalorizara, y dormir tranquilo. Hoy, las reglas del juego han cambiado.
El mercado se ha sofisticado, los márgenes se han estrechado, los errores se pagan caro… pero la esencia sigue viva: el ladrillo puede ser rentable. Eso sí, solo si sabes calcular su rentabilidad real.

Y ahí aparece nuestro protagonista: el ROI.

No el ROI que se lanza alegremente en folletos de inmobiliarias, sino el de verdad. El que se calcula con Excel, café y una buena dosis de realismo.

¿Por qué este artículo es diferente (y por qué te conviene leerlo hasta el final)?

Porque no vamos a limitarlo a “una fórmula” y un par de ejemplos. Esto va de ayudarte a pensar como un inversor, no como un comprador impulsivo.

En las siguientes líneas vas a entender:

• Qué es el ROI inmobiliario de verdad, sin humo ni atajos.
• Cómo se calcula (y cómo no deberías calcularlo jamás).
• Cuáles son los distintos escenarios: alquiler clásico, vacacional o compraventa con reforma.
• Qué gastos ocultos pueden arruinar tu rentabilidad aunque la fórmula diga lo contrario.
• Qué otros indicadores mirar para tener una fotografía completa.
• Qué preguntas hacerte (y hacer) antes de firmar nada.

Y todo con un estilo directo, sin adornos, como si te lo contara un amigo que ya ha pasado por ahí… pero que también lleva años cruzando números.

ROI: esas tres letras que dicen mucho más de lo que parece

Return on Investment. Suena técnico, pero es muy humano: ¿cuánto estoy ganando realmente por cada euro que he metido aquí?
Es la pregunta que deberías hacerte antes de comprar una plaza de garaje, un apartamento en la costa o una vivienda en un barrio emergente.

Y aunque muchos lo reducen a una cifra mágica (“me da un 7%”, “a mí un 10% neto”), el ROI es contexto, es matiz, y sobre todo, es precisión.

Vamos a empezar por su versión más simplificada.

La fórmula del ROI inmobiliario (y sus trampas)

ROI = (Ganancia neta anual / Inversión total) x 100

Sencillo, ¿no? Pero vamos a desmenuzarla bien:

• Ganancia neta anual: lo que te queda limpio tras cobrar los alquileres y restar todos los gastos.
  
• Inversión total: no solo el precio de compra. También los impuestos, la reforma, el mobiliario, los trámites, la comisión de agencia…

Ejemplo con números redondos:
Piso: 150.000 €
Reforma + gastos: 10.000 €
Total invertido: 160.000 €
Ingresos brutos de alquiler: 9.000 €/año
Gastos anuales: 2.000 €
Ganancia neta: 7.000 €
ROI = (7.000 / 160.000) x 100 = 4,38%

¿Es mucho? ¿Es poco? Depende. De la zona, del riesgo, del objetivo.

Invertir no es comprar. Es elegir bien. Y cada modelo tiene sus reglas

1. Alquiler tradicional: lo conocido, lo estable, lo previsible

Es el modelo de toda la vida. Y aunque suene aburrido, tiene una virtud: te deja dormir tranquilo.

• Ingresos mensuales estables.
• Riesgo bajo si eliges bien el barrio y el inquilino.
• Gestión delegable si no quieres complicarte.

El ROI aquí no te va a disparar las emociones, pero sí te dará estabilidad. Entre un 3% y un 6% neto es lo habitual. Y eso, con inflación y depósitos al 1%, ya es decir mucho.

2. Alquiler turístico: rentabilidad alta, pero no para todos los públicos

Aquí todo se mueve más deprisa. Más ingresos, más ocupación, más desgaste… y más regulación.

• Las licencias cambian por barrios y por ayuntamientos.
• Tienes que pensar en limpiezas, sábanas, atención al huésped, comentarios online.
• La estacionalidad manda: no es lo mismo Madrid que Benidorm.

¿Puede darte un ROI del 8% o más? Sí.
¿Puede darte dolores de cabeza si lo subcontratas mal o te bloquean la licencia? También.

Consejo editorial: haz cálculos con escenarios pesimistas, no con lo que sueñas ganar en agosto.

3. Flipping: comprar, reformar y vender. El ROI de alto voltaje

Aquí no alquilas. Compras, transformas, vendes. Es un negocio más corto en el tiempo, pero más intenso en decisiones.

Ejemplo simplificado:

• Compras por 100.000 €
• Reformas por 20.000 €
• Gastos: 10.000 €
• Vendes por 150.000 €
• ROI = [(150.000 – 130.000) / 130.000] x 100 = 15,3%

Suena jugoso, pero el mercado puede enfriarse, la reforma retrasarse o el comprador echarse atrás. Si no controlas los plazos, tu ROI anualizado puede desinflarse como un soufflé mal horneado.

¿Y si compras con hipoteca? El ROI cambia de cara (y de cifra)

Cuando no pagas todo de tu bolsillo, el ROI se calcula sobre tu capital aportado. Y puede subir mucho.

• Inversión inicial: 40.000 €
• Beneficio neto: 6.000 € al año
• ROI = (6.000 / 40.000) x 100 = 15%

Pero cuidado: a más apalancamiento, más rentabilidad… y más riesgo.
Si el inquilino no paga, la cuota del banco no espera.

Gastos invisibles que nadie te cuenta (pero que se comen el ROI)

• Comunidad y derramas.
• Seguro de hogar, IBI, reparaciones.
• Tasa de basura, mantenimiento de electrodomésticos.
• Vacantes entre inquilinos.
• Imprevistos: sí, siempre hay.

No es pesimismo. Es profesionalidad.
Si no los incluyes en el cálculo, estás tomando decisiones con una venda en los ojos.

ROI no está solo: hay otros indicadores que conviene conocer

Cap Rate: útil para comparar, pero incompleto

Mide el ingreso neto anual sobre el valor de mercado. Muy práctico para comparar propiedades similares, pero no tiene en cuenta cómo las has financiado.

TIR: para los que piensan a largo plazo

La Tasa Interna de Retorno tiene en cuenta todos los flujos de caja futuros. Es más compleja, pero más completa. Ideal para quienes proyectan venta futura y quieren saber cuánto rinde su inversión en el tiempo.

Cash-on-Cash: el retorno real de tu dinero

Mide el rendimiento sobre lo que tú has puesto, no sobre el valor del inmueble. Especialmente útil si financias con hipoteca. Te dice cuán rentable es tu dinero… no el del banco.

¿Y cuál es un ROI bueno, entonces?

Entre un 4% y un 6% neto es realista y sensato en grandes ciudades.
Por encima del 8% empieza a sonar muy bien, pero exige mirar con lupa.
Por debajo del 3%, solo si hay revalorización futura asegurada (y eso nunca lo está del todo).

Como dice cualquier inversor serio: “El ROI me interesa, pero quiero saber cómo se ha calculado”.

Las preguntas que debes hacerte antes de invertir

• ¿Quién me da estos números? ¿Un comercial o un gestor independiente?
• ¿Están calculando neto o bruto?
• ¿Incluyen impuestos, vacantes, financiación?
• ¿Qué pasa si no alquilo durante 3 meses?
• ¿Cuánto me cuesta vender si lo necesito en dos años?

Invertir no es dejarse llevar. Es preguntar, calcular, contrastar.
Y si después de todo eso los números salen… adelante.

Y si quieres hacerlo con ayuda

No todo el mundo tiene tiempo, ganas o experiencia para hacer estos cálculos solo. En Domiyo nos encargamos de ayudarte a identificar buenas oportunidades, de ponerle cara y ojos al ROI, y de acompañarte en cada decisión para que tu inversión tenga lógica, sentido… y rentabilidad real.

Porque esto no va de comprar pisos. Va de invertir con cabeza.